La gestione del patrimonio immobiliare. Identificazione dei rischi e definizione del rating gestionale


L'attenta gestione del rischio è da sempre un elemento cardine in qualsiasi attività economica. A maggior ragione nelle attività finanziarie e in un periodo come quello attuale, in cui assistiamo a un decadimento generale delle posizioni meritorie dei clienti con conseguenti gravi problematiche per chi si trova in carico le posizioni debitorie.

L'attenta gestione del rischio è da sempre un elemento cardine in qualsiasi attività economica. A maggior ragione nelle attività finanziarie e in un periodo come quello attuale, in cui assistiamo a un decadimento generale delle posizioni meritorie dei clienti con conseguenti gravi problematiche per chi si trova in carico le posizioni debitorie. A tale dinamica non sfuggono le società di leasing, per le quali lo scenario si complica a causa del sommarsi dei rischi connessi alla gestione dei beni, e alla molteplice tipologia di immobili con diversi e specifici obblighi normativi in tema di ambiente e sicurezza. Occorre prendere atto che il risk management in ambito immobiliare ha registrato importanti cambiamenti proprio a fronte dell’emergenza pandemica e della conseguente instabilità nel medio/lungo periodo.
«Per le società di leasing è fondamentale avere un quadro completo della situazione» afferma Matteo Salviati, Senior Expert di Benefind S.r.l. «Conoscere l’intero panel dei rischi significa avere piena consapevolezza dei valori reali e della loro evoluzione nel tempo. Vuol dire anche avere la possibilità di prendere le decisioni migliori nelle tempistiche più adeguate». In questo ambito, Benefind si propone come interlocutore completo e qualificato, grazie a competenze nel settore immobiliare saldamente radicate nel proprio DNA, unite a profonde conoscenze IT che rappresentano oggi la base su cui si fonda il core business dell’azienda. «Negli anni» prosegue Salviati «le expertise di Benefind sia in ambito immobiliare che tecnologico, sono state messe a servizio con successo di specialisti nell’ambito del monitoraggio dei rischi immobiliari. Ciò ci ha portato a elaborare un modello di gestione dei rischi immobiliari che consente di acquisire efficienza e diminuire possibili errori e mal gestioni.
Questa “industrializzazione” della gestione del rischio ci ha permesso di rappresentare una valida risorsa per tutte le società che si trovano oggi a dover gestire quantità crescenti di immobili in proprio possesso». Il modello di business di Benefind propone un sistema modulare e parametrizzabile sulla base delle dimensioni e delle diverse esigenze del cliente. A un sistema informatico molto avanzato unisce la possibilità di usufruire di un servizio di consulenza in outsourcing dedicato al risk management, a supporto delle figure interne all’azienda. Il sistema di valutazione dei rischi Benefind ha sviluppato un modello di valutazione del patrimonio immobiliare che permette al gestore la definizione di un ranking di rischio in base al quale riconoscere le priorità operative da porre in essere. Il modello prevede la possibilità di dare un valore numerico al grado di rischio basato sui principali aspetti di gestione del bene.

La consistenza strutturale, tematiche ambientali, congruità catastale, disponibilità di certificazioni, stato manutentivo e completezza documentale sono aspetti riconosciuti ai quali associare i dati e le informazioni acquisite tramite le attività di verifica realizzate sul campo. Di concerto con il cliente, condividendo specifiche esigenze gestionali e necessità organizzative, Benefind provvede a progettare le “schede di rilevazione di campo” che il cliente metterà a disposizione del personale incaricato per le attività di verifica del bene. Per facilitare l’attività di compilazione, tali schede vengono proposte in formato Excel e poi acquisite automaticamente all’interno del sistema informativo. Le schede sono realizzate in modo da permettere in parte una compilazione guidata, mentre per alcuni aspetti la compilazione dei campi avviene in modo specifico. Il format proposto offre comunque la possibilità di realizzare descrizioni libere in modo da garantire quella necessaria flessibilità richiesta in un tale ambito gestionale.

Gli elementi costituenti ciascun aspetto di rischio posto sotto osservazione e il voto associato, sono oggetto di parametrizzazione e quindi di personalizzazione in base alle esigenze del cliente. L’algoritmo di valutazione così definito permette di analizzare le informazioni associate ai vari aspetti (tra cui quello legale e normativo) così da attribuire loro un voto di rischio. La sommatoria dei voti di ciascun aspetto, con i relativi pesi, permetterà in ultima analisi di definire il livello di criticità complessiva del bene valutato, e quindi il suo posizionamento (ranking di rischio) all’interno del patrimonio immobiliare valutato. Il modello così definito diventa quindi un concreto strumento di verifica nella disponibilità delle funzioni specialistiche aziendali di compliance facilitando lo scambio informativo tra chi gestisce tecnicamente gli immobili e chi è chiamato a verificare il rispetto delle norme e del modello organizzativo aziendale (di sistema e modello 231).

GISCO rende pratico e affidabile il processo di valutazione del rischio associato al patrimonio immobiliare
Lo sviluppo dell’applicativo GISCO ha permesso di fornire un sistema avanzato per la gestione centralizzata e condivisa di tutte le operazioni di censimento, gestione documentale, pianificazione degli interventi e di compilazione on line delle schede di valutazione. Ogni dato tecnico, amministrativo, autorizzativo e gestionale è amministrato tramite una soluzione software molto pratica e intuitiva. Anche le attività di sopralluogo, acquisizione dei dati e informazioni previste dal modello di ranking sono direttamente gestite tramite GISCO, permettendo agli operatori di lavorare in mobilità senza rinunciare a praticità e affidabilità.

A cura di Federica Pinochi ufficio stampa Benefind srl

Pubblicato su Leasing Magazine - novembre-dicembre 2020 - anno 3 n. 4

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